모든사람이 행복하길

매매수요, 임차수요

전세가율은 호갱노노라는 사이트의 아파트 상세정보에서 살펴볼 수 있다.

https://hogangnono.com/apt/3mX4b/0/3

전세가율이 가장높을 때 평균적으로 매수 적기! 매도 적기는 전세가율이 가장 낮은 시기.

여기서 헷갈릴 수 있으니 천천히 정리를 해보면

----------------------------------------------------------------------------------- 내 멋대로 정리해보기

우선 매매수요라는 건 집을 사고 싶어하는 사람들

임차수요라는 건 집을 전,월세로 살고 싶어하는 사람들

이 서로의 상관관계가 부동산 투자에서 중요하게 작용한다고 한다

매도? 매수? 매도 = 판매 / 매수 = 구입

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 그렇다면 이 상관관계는 어떻게 확인해볼 수 있을까?

그래프로 전세가율(임차수요), 매매수요를 보면서 매매수요와 임차수요의 합이 100이라고 하면

매매수요 (100%-임차수요(전세가율))를 해서 매매수요가 가장 높을 때 매도 적기, 매매수요가 낮을 때 매수 적기라고 보

면된다. 어디서 확인? 호갱노노에서 로그인도 필요없고 바로 확인가능해요! 저도 방금 보고왔습니다. 

오늘 공부하는 내용은 생각보다 쉬울 것 같아서 직접 kb부동산시세 들어가서 확인해보니 그래프 보는게 너무어렵다

ㅠㅠㅠ아직은 갈길이 멀구나  오늘 공부내용을 빨리 정리하고 자야겠다~~~

 부동산의 핵심은 수요인데 수요가 얼마가 될 지 예상하는건 쉽지않다 그래서 결론은

전세가와 매매가를 비교를 해보고 또 한 거기 살고있는 사람들의 블로그나 카페를 통해 어떤지도 확인해보면서

손품을 팔고 그리고 나서 전세가와 매매가를 비교 분석했을 때 투자의 목적이라면 이 둘의 갭을 확인해서 매수,매도의

시기를 고르면 좋을 것 같다!

윽 어려워 머리는 아프지만 ㅋㅋ아직 종잣돈이라도 할 것도 없어요....

돈 모을 때까지는 열심히 공부하자 화이티잉이이이이잉!

부동산 공부를 몇일 못 한 기분이 든다. 매일매일 일정에 맞춰서 나름 지냈는데 저번주에는 많이 나태해졌나보다... ㅠㅠㅠ 다시 시작해보자!!

신도시 투자를 위해 4가지 조건을 살펴보

1. 사업 규모는 어떠한가?

2. 신도시를 만드는 주체는 누구인가?

3. 인근 구도심의 좋은 입지와 근접성이 어떠한가?

4. 일자리가 함께 들어오는가?

* 택지개발지구 vs 신도시와는 다르다.

: 100만평 이상인 곳이 신도시 

* 신도시를 만드는 주체?

:LH가 주체인 것이 보다 안정적 

* 인근 구도심의 좋은 입지와 근접성이 필요하다 ( 이건 굳이 따로 정리하지 않더라도 제목만 봐도 감이 온다)

* 일자리와 함께들어오는가?

: 자족도시가 가능해지기 때문에 금상첨화 / 세종특별자치시가 성공한 이유를 떠올려보라!

미래가치를 평가하는 4가지 기준을 익혀보자.

[출처 : 10년동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?] 

*출처 : 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?

Today's Topic : 신도시 투자

어디를 사야할까? 고민이 될 때 큰 카타고리는 2가지 신도시 vs 구도심

부동산 투자_ 구도심 / 부동산의 태생_ 신도시

신도시를 이해하면 자연스럽게 구도심도 이해할 수 있게 된다!

따라서 신도시를 꼼꼼히 공부해보자!

 신도시를 이해하는 2가지 포인트

택지개발사업 중 100만 평 이상의 지역을 신도시 ( 만든 이유 , 규모 )

신도시 투자 90%이상은 성공확률! 10%의 경우에도 4~5년 정도 버틴다면 가능함 / 일자리에 인접한 지역의 주택 토지가 부족하다보니 신도시가 계획도가 만들어진다.

[ 아파트는 처음 인프가 구축되기 전까지는 불편하지만 추후 이득을 볼 수 있다. 상가는 인프라가 완전히 완전히 완성된 후 들어갈 것, 오피스텔은 일자리가 밀집한 곳의 역세권이 가장 좋다. ]

 신도시의 가격 변화

LH한국주택공사에서 택지를 조성하기 시작하는 시점에 가보는 편이 좋다. 신도시는 대부분 3~5년 안에 사람들이 몰리고 가격도 상승했다. 가장좋은 투자시기는 안심단계에서 흥분 단계 사이! ( 가격이 크게 오르지 않은 상태이면서 프리미엄이 붙고있어 안정적인 시점) 2년 내에 원하는 수익도 가능

 오늘의 공부는 끝!

신도시에 대해 공부해보았고 오늘은 컨디션도 좋지 못하고 기분도 울적하니 과제는 없다! 꺅~ 그래도 꾸준히 공부하는 내모습이 기특할 뿐

#부동산신도시, #신도시부동산투자, #부동산공부 ,#신도시투자

오늘의 공부내용은 바로 입주물량을 눈여겨보자!

부동산! 수요, 그다음 공급이 중요

입주물량은 무엇이고 왜 중요한가?

1년 전 분양을 조사하면 앞으로 1년 후 입주물량을 알 수 있다. 닥터아파트 홈페이지를 이용하면

나만의 데이터베이스 구축가능! 한국감정원 통계 사이트 ->실적자료 활용하기 인허가 실적확인하기

인허가 실적이 적으면 최소 2년 후부터 공급이 부족, 인허가 실적이 과다하면 2년 후부터 입주물량이 증가

#입주물량체크, #부동산입주물량

입주물량 체크시 주의사항

1)해당지역 + 주위에 동서남북으로 살펴라

2)공급은 톱다운 방식 공급은 숲을 먼저보고 나무를 봐야 한다.

미분양,청약경쟁률,경매 낙찰가율

미분양 정보로 투자 타이밍 잡는 법

미분양이 언제부터 얼마나 증가 또는 감소했는지를 분석해 매수,매도 타이밍을 잡을 수 있다.

인구의 0.0퍼센트 정도가 과거 평균치와 유사함을 발견할 수 있다.

갈증 상태 체크 미분양은 한꺼번에 확 사라진다.

미분양 정보 확인하는 법

국토교통부 사이트 (molit.go.kr)에 들어가 정보공개 -> 미분양 검색

청약경쟁률로 객관적인 지표이면서도 부동산 타이밍을 잡을 수 있음!

어떻게? 1순위로 마감되면 수요가 충분 -> 재건축 아파트 시세에 영향을 준다! 심리가 살아나는 지 알 수 있음.

경매 낙찰가율로 타이밍 잡는 법

투자자들이 들어올 때는 매수 타이밍, 빠져나갈 때는 매도 타이밍

두인경매를 이용하면 무료로 확인 가능

낙찰가율을 혹인해볼 수도 있다. 낙찰가율이 낮아지다가 최저점을 찍고 올라가는 해가 좋은 타이밍

두인경매 -> 경매검색 -> 낙찰통계를 확인해보기

#경매자료로부동산, #두인경매활용법

작심삼일은 넘었다! 이제 5일차

공부의 양은 점차 줄고있는 기분이지만 제일 중요한건 꾸준히!

오늘의 주제는!

매매가와 전세가를 활용하자

투자자의 선택은 매수, 보유, 매도 중에 하나다.

Q1 . 매매가는 하락하는데 전세가가 줄곧 상승한다.

매수,보유,매도 중 어떤 선택을 할 것인가?

나라면 매수~

흠 정답은 매수라고 생각하면 도박일 수 있다.

따라서 기다려보고 지켜봐야함

#아파트매수타이밍, #전세가와매매가비교

Q2. 매매가와 전세가가 동반 상승할 때

매수,보유,매도 중 어떤 선택을 할 것인가?

나라면 보유!

큰 상승이 아니라면 되도록 사는 것이 좋다.

회복기에서 상승기로 넘어갈 때 나타나는 전형적인 모습

#아파트매수타이밍, #주택매수타이밍

Q3. 매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때

전세가가 하락하는 이유는 공급이 많기 때문에! 오를 거라는 기대감 때문에 매매가는 오르는 중

거품이 끼고 있는 상태

정답은 매도! 수익이 났다면 적당히 매도하는 전략!

#아파트매도타이밍, #아파트매도

Q4. 매매가와 전세가가 정체될 때

이전의 모습이 상당히 중요! 저평가 상태로 진입하고 있음을 의미

투자자라면 이런 지역에 관심을 가지고 모니터링 해야함.

#부동산투자시기, #부동산매도시기, #부동산매수시기

 부동산 사이클에 따른 상황판단 ( 그래프 모습이 꼭 파동.......맞는가? 물리시간에 배웠던.....ㅋㅋㅋ)

우선 하향기를 노리는게 좋겠다! 매매가는 하락 전세가는 상승

또는 매매가와 전세가 모두 정체인 상황

전국을 본다면 조금씩 차이는 있다~~~ >< 하지만 아예모르는 것보다 일정흐름을 알고있으면 그만큼 도움이 되겠지!

현재 책 4분의 1은 본듯... 앞으로 15일 후면 한번은 정독할 수 있을 것 같다.

정독후에는 10일만에 1번 더 정독하고 그 후 5일만에 한 번 더 정독!

그 다음 책을 구입할계획  #부동산을공부하는여자

 내년 7월에 결혼예정인 나는 미래남편될 오빠랑 오늘 카페에서 간단한 토론을 하였다.

오빠는 회사원, 나는 개인사업자이다.. 사실 거창해보이고 싶어 개인사업자라고 해봤다 ㅋㅋㅋ

시작한지 1년 정도되었고 아직은 안정화되지 못했다 ㅠㅠㅠ

결혼 자금은 모아둔게 없다..........20살부터 쉬지않고 일을 했으나.. 학자금대출이 너무 나의 발목을 잡고 놓아주지않았다.

항상 빚에 허덕허덕~~~

 현재 문제!!!!!

나 : 현재 돈이 없으니 7월 전까지 최대한 아껴서 돈을 모으자

오빠 : ok 동의한다.

나 : 스드메, 본식비용등은 어쩌지?

오빠: 친구한테 물어보니 스드메는 200~400정도고, 본식비용은 축의금 들어오면 따로 돈 나갈일이 없다고 하더라.

나 : ok , 신혼여행은?

오빠: 500만원으로 생각하고 양가선물등은 알파로 잡고 다시 상의하자!

나: ok, 집은?

오빠: 전세대출을 알아보자~

나: 아파트? 빌라? 오피스텔?

오빠: 아파트가 낫지 않아?

나: 요즘 나름 부동산 공부도 하고 있고 유튜브랑 여기저기 보면서 알아보니....... 내생각에는 내년쯤 여유가 있고 우리가

신혼집하려고 있는 곳에 집가격이 하락이 예상되면 매매가 낫지않을까? 매매는 아파트!

오빠: 현실적으로 불가능하지 않을까?

나: 부동산 경매로 하면 괜찮은 집 나올 수도있는데..

오빠: 신혼집을 경매로 사서 하기싫다 (그 이유는 합리적이였음 _ 하지만 기억이 잘..),, 아파트 전세로 하자~~

나: 우리가 현재 돈을 모을거고 내가 봤을 땐 빠르게 집을 살 수 있을거같기도한데 그러면 아파트 전세에 맞춰서 가구랑 전자제품 다 사면 나중에 우리가 집 이사했을 때 구도나 맞추기가 어려울 거 같다 이왕하는거 우리가 집 살때 맞춰서 돈도 여유있을 때 하고싶다 ( 유튜브에서 보니 신혼집 구하는 과정에서 가구 및 전자제품에 대한 걸 봄......)

오빠: 근데 어차피 나중에 사야하는 거잖아~

나: 전세집은 우리집이 아니니 거기에 맞춰서 사는거 보다는 낫지않을까 싶다!!!!!  나는 현재 전세는 오피스텔 또는 빌라 투룸으로 가고싶다.

오빠: ..........흠 고민을 좀 해보자!

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나의 블로그이니 내 의견을 더 많이 썼다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ히힣히히ㅣ히

정답은 알 수 없으나 우리의 대화는 거기서 종료되었다! ㅋㅋㅋㅋ아마 또 다시 연구를 시작해야겠지 ㅠㅠㅠ 그래서 나는

더 열심히 공부하고 열심히 더 알아봐야한다 핡 ㅠㅠ #신혼집, #신혼집전세, #신혼집월세, #신혼집아파트, #신혼집빌라,#대구신혼부부대출

( + 아까 신혼부부 대출 찾다가 보니 알게된 사실 대구에 살고있는 나는 지자체신혼부부대출을 알아보다가 대구에 11월에 신혼부부상대로 좋은 대출이 나온다는 것을 보았다.. 금리가 1%대로 좋아보였다 흐흐흐흐흐흐흐흐흐흐 제발 ㅠㅠㅠㅠㅠㅠ기준이 빡빡하지 않기를 빌고 또 빌어본다 11월에 발표나면 다시 올릴 예정! )

 부동산 공부 4일차 저번 숙제가 뭐였지?(스스로 낸 숙제) _ 공부가 끝나고 웬만하면 다 하고 자니 했겠지?

왠만하면? 웬만하면? 자주 헷갈리는 표현인데요, 정답부터 말씀드리자면 '왠만하면'이라는 표현은 국어사전에 없는 것으로 잘못된 표현이라고 할 수 있습니다. '웬만하면'이 맞는 표현입니다.

'왠'이라는 표현은 '왜인지'의 준말이라고 할 수 있습니다. 그래서 '오늘은 왠지' 같은 표현에서만 쓰일 수 있습니다.

정답은 웬만하면 !

오늘의 공부 부분은 _ 사이클을 알면 고점에서 사도 걱정이 없다! 건설사는 분양을 미룰 것이고 매매가는 하락!매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 수도 있다. 공급은 부족하고 임차수요가 많아서 전세가 부족해지는 시점, 분양권(+프리미엄) 과열?? -> 재건축, 재개발 / 상승곡선을 보일 때에는 입지좋은 대형 아파트!

궁금증 _ 입지가 좋다는건 직장근처, 학군이 좋은곳, 교통이 편리한 곳 ......... 또.......?

갑자기 오늘 공부하는 부분에 있어서는 꽤 막혔다 아무래도 책만 보고 공부하다보니 그런것 같다!

이쯤에 총정리가 필요한 시점일까? 우리동네를 보면서 공부를 해봐야지~~

동네를 보면서 다 찾아봤는데 도통 뭐가뭔지 모르겠고 그래프도 눈에 잘 안들어온다 특히나 2일차인가 3일차에 공부했던 pir지수의 경우 제대로 나와있는 곳을 찾아볼 수가 없다... ㅠㅠㅠㅠ뭐 어떻게 하라는건지

#부동상공부, #30세여자부동산, #10년동안적금밖에모르던39세김과장은어떻게1년만에부동산천재가됐을까? ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ제목진짜 길다 #신혼집은전세?매매? #신혼집월세? #신혼집빌라 #30세여자결혼

[ 저번시간의 정리 및 과제 ]

- 손해 보지 않는 5가지 노하우 암기

(PIR 낮을때, 지방2-4,수도4-6, 상승률40이상 노, 매매전세함께보기 , 대형평형 함께 체크)

- PIR 지수 찾아보기

*작년 서울의 PIR를 보면 국토교통부와 서울시의 '2017 주거실태조사'에서는 8.8, 한국주택금융공사 통계에서는 7.92로 집계됐으며, KB국민은행 월별 집계에서는 10.5~11.5 수준이었다.

이처럼 PIR 수치가 제각각인 이유는 이를 산정하는 방식이 기관마다 다르기 때문이다.

PIR 계산 방식은 개념상 크게 두 가지로 나뉜다.

첫 번째는 자가 주택에 거주하는 가구를 표본으로 가구별 소득 대비 주택가격 비율을 산출한 뒤 표본의 중윗값(수치를 순서대로 나열했을 때 정중앙에 있는 값)을 택하는 방식이다.

두 번째는 대상 지역 주택가격 대표 값과 가구당 연 소득 대표 값을 산출한 뒤 그 비율을 계산하는 방식인데, 대표 값에 어떤 수치를 넣느냐에 따라 PIR가 다양하게 나올 수 있다.

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어제 과제 완료! ( 가구별 소득 대비 주택가격 비율  / 주택가격 대표값, 연소득 대표값을 산출해서 보기...)

어떤 PIR수치를 보더라도 확실하진 않다! 하지만 여러가지 PIR지수를 확인해볼 필요는 있을 것 같다.

PIR수치를 확인 가능한 곳 : KIEP보고서 / 데모그라피아_미국 민간기관 / KB국민은행 /IMF /국도교통부_주거실태조사 / 한국주택금육공사 / 넘베오

* 오늘의 공부

벌써 새벽3시라니 ㅠㅠ빨리 씻고자야하는데 오늘 약속이 있었던 관계로! 늦게 들어오게 되었다. 오늘은 짧게 짧게 2-3장정도만 읽고 정리해야겠다.

아파트 값이 하락할 때!

1)미분양이 증가하기 시작한다. / 2)입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다 / 3) 성수기임에도 구축 아파트의 거래가 뜸해진다. / 4) 전세가 남아돈다 / 5)앞으로 예정되어있는 아파트 공급률이 많다.

#부동산공부, #pir부동산, #PIR지수확인하는곳, #아파트값하락, #집사기전, #30세여성부동산

언제사고팔까?

내 집마련 결론! 빠르면 빠를 수록 좋다!

부동산가격=> 올라간다!

3가지 원칙을 봐라! =>

1)가격을 보지 말고 지역을 보라!_지역의 가치, 입지수준이 유지되는 곳

2)토지의 희소성을 보라!_대지 지분이 너무 적은 부동산은 사지 말자!(대부분 토지비용이 보편적으로 50퍼센트 이상을

차지) / (오피스텔,도시형 생활주택)

3)내 집 마련의 의미를 이해하라!_재테크 비중이 가장 크다 그리고 아늑한 삶을 살 수 있다. 길게 보면 지금이 가장 저렴

하다.

절대 손해 보지 않는 5가지 노하우 ! =>

가구소득 대비 주택 가격을 살피자

PIR 수치 고민하기 (과거와 현재를 비교하자) 10년 기간 / 1)낮은 수치일 때 매입하자

2)오랜 기간 올랐다면 의심하기 2~4년, 수도권은 4~6년 상승(상승률)

3)상승률 40%이상이면 주의!  (+ 지방이랑, 수도권이랑 -> 정부는 수도권 기준으로 부동산정책을 정한다)

4)매매가와 전세가가 함께 상승 / 매매가만 상승?

매매가만 상승한 곳이 좀 더 위험하다. 거품이 생기고 있다는 듯! 

5)대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트의 오름 여부를 체크하기! ( 제일 마지막에 오른다! ) 

 [ 오늘의 정리 및 과제 ]

- 손해 보지 않는 5가지 노하우 암기 

(PIR 낮을때, 지방2-4,수도4-6, 상승률40이상 노, 매매전세함께보기 , 대형평형 함께 체크)

- PIR 지수 찾아보기 

#아파트언제살까 #내집사기전 #아파트가격 #주택가격 #부동산투자 #부동산공부 

돈 개념없이 막 쓰던 내가 이제 정신차리고 재테크 공부를 시작하려고 한다.

공부할 내용들은 - 부동산, 부동산경매, 재테크-펀드,적금,주식 등등

욕심많아서 한가지가 아니라 여러가지............ㅠㅠ과연 잘 할 수 있을까?

 작심삼일이여도 좋다! 조금이라도 뭔가를 배워보자.

 부동산공부를 하려고 책을 샀다. 책 종류는 많았지만 책 제목이 끌려서 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?라는 책을 구입했다. 막상 다시보니 제목이 엄청길다...ㅋㅋㅋ

  1일차 공부 과연 어디까지 할 수 있을까?

이 책의 저자는 부동산 관련 인터넷 카페에 시도때도 없이 접속해 게시물을 몽땅 읽고, 관련된 교육이 있으면 왠만한 것은 찾아 들었고, 전국을 2번이나 돌며 각지의 부동산을 실제로 보고 조사도 했다고 한다.... 대단한 열정이시다 ㅠㅠㅠ

 감사하게도 책을 써주셨으니 책부터 정독하기로!!

부동산 빅데이터 플랫폼 'zip4'? 부동산을 잘 모르는 사람도 쉽게 해석할 수 있는 정보가 될 수 있는 빅데이터 라고 하는데 처음들어본다......

 천천히, 꾸준히, 열심히 걸어간다면 돈 걱정 없는 미래를 기대할 수도 있다고 하니 제발 돈걱정없이 사는 날이 오기를!

제 1 장 시작해야 미래가 바뀐다.

직접 살아봐야 그 지역의 특징을 제대로 이해!

-오래된 아파트도 오를 수 있다, 신도시 - 입주시점 오름, 중소형이 오르면 중대형도, 입지 좋은 곳은 더 많이 오름

저자분께서 유튜브도 하신다고하니 .......구독신청을 해봐야겠다. 책을 읽다보니 zip4에 대해 호기심이 생긴다 홈페이지가

있다고 하니 한 번 들어갔다와야겠다. https://zip4.co.kr/service 체험도 가능하지만 유료로 활용해야 정보를 더 많이 볼

수 있다. ( 아직은 초짜이니,,,, 홈페이지 구경으로 만족하고 책 정독후에 무료라도 이용해보는 걸로)

  저자분은 첫 부동산 투자를 위해 재테크 책 50권을 읽고, 50개의 카페를 가입, 현장에 최소 50번은 다녀오셨다고 한다........레버리지 활용 [ 종목에 따라 대출 가능 여부가 달라지고 매입 방법에 따라 대출 가능 금액도 달라진다... ]

 레버리지를 적극 활용해보자 대신 제대로 알고! 돈의 창출되는 나무 - 임대, 컴퓨터,소프트웨어, 콘텐츠, 유통, 인적자원 시스템

 1순위 일자리 0순위 교통 2순위 학군 주거용부동산에 투자하기 위해서는!!! 직주근접을 1순위로 체크해야함

부동산공급이랑도 관계! / why를 찾아라! 생각의 틀을 바꿔라 _ 아파트 가격이 왜 오르고 내리고 반복할까? 규제책, .... 어린아이의 시선_1) 아파트 > 빌라 2)강남은 왜 비쌀까 3)아파트 가격 4)전세제도 5)부동산,세금 6)이사한다면?

제 1장을 다 읽어보았다 읽으면서 대략적으로 정리를 해보았으나 두서없이 썼다...

ㅋㅎㅋㅎㅋㅋㅎㅋㅎ 마무리 오늘 배운 것!

1)레버리지 활용

2)부동산에 관심 _ 어린아이의 시각에서 why?라고 물어보며 살펴보기

3)도전을 두려워하지말자! 시기가 좋지않다는 말은 항상 있을 듯~~~

4)일자리!!와 관련있는 곳을 도전도전도전!!

#30살여자 #30살여자돈공부 #30살여자부동산, #재테크공부하기 ,#부동산초짜, #경제공부시작